Baulast schafft kein privates Wegerecht für Nachbarn

Von Carsten Krug

Der BGH hat durch Urteil vom 27. Juni 2025 (Az. V ZR 150/24) entschieden, dass der Eigentümer eines nur mit einer Überfahrtbaulast belasteten Grundstücks nicht aufgrund der Baulast zivilrechtlich verpflichtet ist, das Begehen beziehungsweise Befahren seines Grundstücks durch einen Grundstücksnachbarn zu dulden.

Definition der Baulast:

Eine Baulast ist eine im Bauordnungsrecht geregelte öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. In der Regel dient dies der Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung auf einem Grundstück. Der Eigentümer des belasteten Grundstückes geht eine bindende Verpflichtung ein, zum Beispiel einen bestimmten Bereich seines Grundstückes freizuhalten, um dem Nachbarn die Zufahrt zu seinem Grundstück zu ermöglichen (Erschließungsbaulast) oder um erforderliche Mindestabstände zwischen Gebäuden einhalten zu können (Abstandsflächenbaulast).

Begründung des BGH:

Die Baulast begründet nur eine öffentlich- rechtliche Verpflichtung im Verhältnis zu der Baubehörde.

Im zivilrechtlichen Verhältnis zu dem Nachbarn kann eine Duldungspflicht lediglich durch eine Dienstbarkeit oder durch das Notwegerecht begründet werden.

Die Baulast stellt nach ständiger Rechtsprechung des BGH nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Verhältnis zur Baubehörde dar, um bestimmte baurechtliche Anforderungen abzusichern.

Als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung (vgl. § 85 Landesbauordnung NRW) gewährt sie demgegenüber privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten einen Nutzungsanspruch, noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden.

Fazit:

In einem konkreten privatrechtlichen Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nur durch eine Grunddienstbarkeit begründet werden oder als Notwegerecht entstehen.

Die Regelung des Notwegerechts ist im BGB abschließend bestimmt.

Sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des Notwegerechts nicht erfüllt, so kann auch die öffentlich-rechtliche Baulast nicht zu einem aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen dinglichen Wegerecht führen, auch wenn sie vom Eigentümer des betroffenen Grundstücks im Verhältnis zur Baubehörde zu beachten ist.

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