Von Florian Ernst

Der Normalfall:
Ein Wohnungseigentümer darf durch bauliche Veränderungen eines anderen Wohnungseigentümers gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht unbillig benachteiligt werden.

Der Fall des Bundesgerichtshofs vom 23. Mai 2025 (V ZR 128/24):
Ein Wohnungseigentümer baut auf seinen Balkon ein Klimasplitgerät mit einem Schalldruckpegel von 50 dBA. Die Schutzvorschriften über den zulässigen Lärm werden eingehalten. Zulässig ist tagsüber bis 50 dBA und nachts bis 35 dBA.

Der Nachbar auf dem unmittelbar darunterliegenden Balkon fühlt sich unbillig benachteiligt. Denn er glaubt, den meisten Lärm von allen abzubekommen. Deshalb macht er die Unwirksamkeit des Erlaubnisbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend.

Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat eine unbillige Benachteiligung des klagenden Wohnungseigentümers nicht bejaht.

Voraussetzung wäre, dass die Duldung des Klimagerätes bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Diese Voraussetzung liegt nicht vor.

Es genügt nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nachvollziehbar irgendwie beeinträchtigt fühlt. Umstände, die zwangsläufig mit einer Maßnahme verbunden sind, können für sich allein nicht unbillig nachteilig sein.

Erst wenn die Nachteile einen Wohnungseigentümer in größerem Umfang treffen als alle übrigen, soll eine treuwidrige Ungleichbehandlung vorliegen. Das ist bei einem unter Einhaltung der gesetzlichen Schutzvorschriften betriebenen Gerät nicht evident.

Der kleine Trost:
Sollte sich bei dem tatsächlichen Betrieb des Gerätes etwas anderes ergeben, kann der gestörte Wohnungseigentümer trotz wirksamen Beschlusses gerichtlich die Unterlassung (beispielsweise des Nachbetriebes) oder Regelungen per Hausordnung verlangen.

Wer auf solche Haarspalterei nicht erpicht ist, sucht vorher den Rat eines Fachanwaltes.

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